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澳洲房地产物业买卖法律须知
[ 编辑:huaxia | 时间:2013-04-06 23:20:08 | 浏览:220次 | 来源: | 作者: ]
  1、何谓物业卖家声明书(SECTION 32 STATEMENT)?
  澳洲法例规定,凡买物业前,卖家一定要给予买家这份文档——即卖家声明书,并要买家签署后才可签署买卖合同。这声明书目的是要保护买家利益,确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这文件上公开有关物业的:按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。列出这些内容的目的在于:买家要从这些数据中确定该物业是否适合将来使用。例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。另一例子是,该物业是否在污染的土地上﹐声明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。
  ●若发现声明书内容有错误﹐该如何处理?
  如果这些错误是违反法律的﹐卖家和他的律师都会受到制裁﹐买家亦可因此退出买卖合同﹐收回所有的定金。  
  2、卖家可否售卖违例建筑?
  法例不禁止该类建筑物的销售,因此买家自己要小心,在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。  
  3、外国人可否在澳洲买住宅楼宇?
  为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的“外国收购法”(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975)
  管制外国人投资住宅地产。一般,外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(Strate Unit)或地与产配套(House/Land Package)。一般情况下﹐这些可从地产发展商(Off The Plan)那里购买。发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不包括在内。
  ●外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗?
  两者都可以﹐再转卖亦没有限制。但要留意物业再转手是不是"新建成"或从未售出过。换言之﹐外国买家不能向你购买此种物业。
  ●什么情况下外国人不可买整个房地产开发项目?
  一般情况下,外国人都不准买整个房地产开发项目﹐除非是下列两种情况:
  1) 外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学﹐但留学生的买楼限制在三十万澳元以下。
  2) 外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。
  但要注意的是:这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。
  ●另外,澳洲政府虽然不批准外国人买二手房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请提出计划。例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。
  ●其它非住宅物业的情况:
  商用物业:
  这定义为已经发展的商用物业﹐如:办公楼、工商业大厦,但不包括空地﹑酒店设施﹑住宅物业(房屋﹑单位﹑小农场)﹑农场地。少于五百万元的商用物业投资不需政府批准。
  附带购买的商用物业:
  如投资的工商业需要用这些物业作厂房和店铺之用等等﹐则也不需政府批准。  
  4、首次买楼自住者可获七千元【首次购房补贴政策会有临时变动,比如澳洲政府宣布提高首次购房津贴及其影响】
  自今年(2005年)七月一日起﹐凡首次购房或建房自住人士均可得到七千元的政府补贴﹐以弥补消费税GST开始实施后因楼宇升值所带来的负担﹐但此补贴只给予从未拥有过自己的房产(包括自住或出租投资)者。此规定亦加于申请者的配偶上。若两位或以上共同使用该楼宇﹐补助亦只是七千元﹐而且这补助是一次性的﹐领取以后便不可再申请。申请者的入息是没有限制的。此规定在全国范围内实行﹐但每省和地区独立实施。维省议会正在审批这一法案﹐预计印花税SRO会执行管理工作。到时申请者要向SRO申请﹐经它审批后﹐款项便能发放使用。  
  5、签订房地产购买合同时(CONTRACT FOR SALE)应注意的一些法律事项:
  1)如果购买房地产是两人以上,首先要考虑这房屋是大家共同拥有(JOINT TENANT)呢?还是各自按股份拥有(TENANT IN COMMON)?
  如果房地产是共同拥有(JOINT TENANT),即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后,其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有(TENANT IN COMMON),拥有各自的股份可以自由转让,不需经其它股份所有人的同意,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。  
  2)在代人买房产时,一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。
  为了保证只交一次房产印花税(STAMP DUTY),房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚交双重房产过户印花税的可能。  
  3)房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的,如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产过户到自己名下时,就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用,请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。  
  4)白蚁条款。在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现,卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。
  买主还可以加上如有白蚁发现,买主有权终止合同。作为卖主,为了保护自己的利益,可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用,或加上卖主也有权终止合同的规定。  
  5)其它附加条款
  购买房地产主及卖主都可以在合同中加上保护自己或共同同意的条款,法律对此没有详尽规定。只要买卖双方协商同意,合同生效后双方就受法律的制约了。  
  6)房地产购买合同生效期
  房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因
  为卖主一般会最后才签房产合同。从合同生效期到房产过户,手续合法化一般还需5周到7周左右的时期。房产商的任务在合同生效后就基本算完成了。房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。  
  7)过户日期
  在签订房产购买合同时,选择过户日期一般也很重要。如果买主需从银行贷款的话,在选择过户日期时
  请一定注意给予自己充分的时间来过户。一般情况下,提议最少3周(21天)时间,最好4周,即从银行贷款批准之日起3周到4周以后再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分,许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理,这期间最少需2周到3周的时间。
  如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好,不可参加过户,按法律规定如果从定好的过户之日起,没准备好过户一方在3日还不能过户,就要按房产购买总金额的12%年息按日向另一方交纳罚金,直至可以过户为止。因此如果过户日期定的充裕,银行有足够时间准备好贷款档参加过户的话,就不用担心交罚金了。
  卖主如果卖房时还欠银行的钱,也应在过户日期上选择充裕些的时间,给自己欠款银行一定的时间去办
  理清除贷款的各种手续。一般情况下也提倡给银行最少3周时间去办理,因为从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部,常常需要3周左右的时间来办理所需档和手续。如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参加过户的话,也一样只有3天时间来准备。3天后如还不能参加过户的话,一样要按房产卖出的价格的12%年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。
  如果房产购买合同是现金购买,只需买主的资金在短时间内可到位,按时支付合同金额,买主可以要求
  将过户日提前到合同成立之日起2周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话,也一样可要求尽快过户,因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此,请选择好对自己有利的过户日期,从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金,因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任。

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